成都市新都区斑竹园镇住宅小区物业管理服务采购项目-k8凯发天生赢家

1.1项目概述

成都市新都区斑竹园街道办事处拟采用公开招标方式选择一家供应商提供住宅小区物业管理服务。服务期限三年，合同一年一签。本次政府采购项目共1个包件。

1.2服务内容及要求

• 服务内容

1、房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；  

2、园林绿地的管理养护；  

3、环境卫生的管理服务；  

4、公共秩序的维护；   

5、入住管理；  

6、物业装饰装修施工监督管理；  

7、车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护；  

8、物业档案资料的管理；

9、向住户收取物业管理费；

10、其他按相关文件及物业管理条例，属于物业管理服务范围的其他工作。

（二）服务范围

序号	新居工程小区	建设性质	土地性质	建筑面积（平方米）
				总面积	6层住宅	11层住宅
1	柏盛苑	统建	集体用地	72912.27	41557.23	31355.04
2	东紫苑	统建	集体用地	75313	34313	41000
3	紫蕊苑	统建	集体用地	69458	69458
合计				217683.27	145328.23	72355.04

（三）服务要求

1、基础服务要求

（1）本项目管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装， 佩戴明显标志，工作规范，作风严谨；  

（2）物业管理管委会在收费、财务管理、会计核算、税收等方面另行补充规定； 至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况；  

（3）房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便；  

（4）建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便；  

（5）建立 24 小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理、有回访制度和记录；  

（6）定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达 85% 以上；  

（7）建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率 100% ，返修率不高于 1% ，并有回访记录。

2、房屋管理及维修养护  

（1）房屋外观完好、整洁；外墙面砖，涂料等装饰材料无脱落、无污迹；  

（2）制定设备安全运行岗位责任制，定期巡回检查、维护保养，运行有记录；  

（3）公共设施设备运行安全正常，严格执行操作规程；  

（4）楼房本体公用部位设施的日常维修执行《房屋及设备小修服务标准》 ；  

（5）道路及停车场：确保大厦道路平整、无洞坑；结构无明显裂缝、无松散；路牙直顺无残缺、路肩无坍塌、翘角；边沟齐整不淤塞、涵洞通畅无损坏；  

（6）确保下水管道、检查井、雨水口不存泥、通畅，结构及附件物无损坏；  

（7）围栏及围墙完好无破损，定期清洗及粉刷。  

3、共用设施设备管理  

（1）共用设施设备运行、使用及维修按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范；  

（2）排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象；  

（3）道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行；  

（4）水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案；  

（5）供电设备运行正常，路灯、楼道等公共照明设备完好；  

（6）电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好。

4、绿化管理  

绿化作业包括服务区域内所有草坪、地被、水生植物的浇水、施肥、病虫害防治、修剪造型等日常养护。

（1）对草坪、花卉、绿篱、树木进行适时修剪、养护；

（2）根据长势，适时喷洒药物，预防花草、树木病虫害；

（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

5、环境卫生管理  

（1）清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围；  

（2）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；  

（3）小区外围道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；  

（4）房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；  

（5）商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌。

6、公共秩序的维护

（1）出入口有专人24小时值守，建立门卫值班制度和巡查机制；

（2）组织巡逻人员对重点区域、重点部位每2小时巡查1次；

（3）规范设置机动车和非机动车停放点位，安排专人引导，停放有序；

（4）建立大宗物品进出管理制度，实行大宗物品搬运进出登记管理；

（5）小区视频监控确保完好，正常使用，监控室实现专人24小时值守；

（6）架设的防盗伞、防盗网、防爬刺等物防及照明设施，确保正常使用；

（7）应急事件立即报告，并维持现场秩序，协助相关部门进行处理；

（8）白天不定时流动巡视，夜间巡回检查三次以上，并逐次做好记录；

（9）对秩序维护人员必须进行相关法律法规及岗位流程培训后方能上岗，每半年组织物管人员和秩序维护人员开展2次安全防范教育培训。

7、入住管理

（1）办理入住手续 

（2）建立入住登记表  

（3）管理处与业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表底数，双方在验收交接表上签字确认。

8、装饰装修施工监督管理

（1）办理装修施工登记

（2）在装修施工过程中，物业服务中心有权进行检查，纠正违章，对违反装修规定者，物业服务中心将酌情对施工单位有关人员给予处罚，对违章情节严重的取消在小区的装修资格。

（3）参与装修单位隐蔽工程验收工作，隐蔽工程施工按照国家标准及相关规定执行。

9、车辆行驶、停放及场所管理

（1）小区内居民车辆登记入库，实行一车一卡制，严格控制外来车辆进入小区。外来车辆进入小区，一律实行外来车辆管理制度，按规定登记和收取临时停车费用，不乱收费；

（2）临时来访的车辆，必须向管理人员说明被访业主的地址、姓名，由车辆管理人员登记核实后方可准许进入，并按规定的停车位停车。

（3）遇到情况可疑的人员和物品，可将物品滞留，请业主本人到场说明情况后放行。

（4）严禁装载易燃、易爆、有毒以及各种腐蚀性物品的车辆进入小区。否则，所造成的一切后果由车主（或业主）自行负责。

10、物业档案资料的管理

（1）设立相应的档案管理部门，配备专职人员和必要的专用库房、装具设备等，对物业档案实行集中统一管理。 

（2）凡是归档的文件材料需保持文件材料的有机联系，并做到完整、准确、系统。 

（3）归档的文件材料应以原件为主，复制的文件必须注明来源单位及时间，字迹工整，图表图像清晰。 

（4）物业档案管理部门要进行物业档案的整理、利用、鉴定、销毁等情况的统计。 

（5）物业管理的保管要有专用库房，符合防火、防盗、防尘、防有害生物、防潮湿、防高温等保管要求，并定期检查档案的保管情况，对破损和褪变的档案要及时修复，确保物业档案的完整与安全。 

（6）借阅档案须经领导批准并填写借还档案清单，用完后及时归还入档。

11、精神文明建设  

（1）开展有意义、健康向上的社区文化活动；  

（2）创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设。

（四）服务人员配置要求

岗位	人数	配置说明
项目经理	1	项目管理的第一责任人，负责项目的全面工作。
客服员	3	负责接待、投诉处理、回访及事务性协商工作。
水电工	2	负责小区内水、电及其他设施设备维修维护工作。
护卫员	21	负责安全防范、秩序维护工作。
保洁员	15	负责小区环境卫生清扫、维护、垃圾清运等
绿化员	3	负责小区绿化管理养护工作。
电梯管理员	1	负责电梯日常巡查及电梯维保公司的衔接工作。
合计	46人

★（五）其他要求

供应商在中标后办理二次供水卫生许可证。（说明：按照招标文件3.3.10承诺函内容提供承诺。）

（六）考核标准及办法

1、考核办法：

物业管理服务考核实行百分制，考核工作由政府负责，按照考核标准实施定期或不定期考核计分,月末统计考核成绩。

2、奖惩办法：

每月考核成绩在90分以上（含90分），视为合格，全额支付物业服务费用；每月低于90分以下，每减少一分扣物业服务费用1%，以此类推。若考核成绩连续三个月得分在80分以下，可终止合同。

3、服务要求及考核的具体办法

序号	考   核   内   容	分值	评   分   标   准	得分
一、基础管理18分	小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。	4	制度、工作标准建立健全3.0，主要检查：物业管理服务工作职责、收费管理制度、岗位考核制度等，每发现一处不完整规范扣0.4；制定具体的落实措施和考核办法1.0,未制定一项扣0.5。
	物业管理人员统一着装,佩戴工作牌,工作规范,作风严谨。	1	着装及工作牌合格1.0。
	物业管理在收费、财务管理等方面执行有关规定；收费标准进行公示。	3	执行有关规定1.0，公示情况2.0。
	建立住户档案、房屋及其配套设施清册。	2	每发现一处不合格扣0.5。
	设立服务电话、接受业主对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等，并及时处理，有回访制度和记录。	4	合格4.0，未设服务电话扣0.5，发现一次处理不及时扣0.4，没有回访记录每次扣0.2。
	建立并落实便民维修服务承诺制，及时率90%，返修率不高于5%，并有回访记录。	4	建立并落实2.0，建立但未落实扣1.0，未建立扣1.0；及时率符合1.0，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.5，每增加一个百分点扣0.1；回访记录完整0.5，记录不完整每次扣0.1。
二、房屋管理与维修养护16分	幢、单元 (门)、门牌标志明显	5	合格5.0，幢、单元、门牌每缺一个扣0.2。
	房屋外观、楼道完好、整洁，外墙装饰材料无脱落、无污迹。	6	合格6.0，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.5。
	房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。	5	合格5.0，发现一处不合格扣0.5
三、共用设施设备管理22分	共用配套设施完好，无随意改变用途。	3	合格各3.0，发现一处不合格扣0.5
	共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。	5	设施设备运行按规定记录2.0，无事故隐患1.0；遵守操作规程1.0，发现一处不合格扣0.2；遵守保养规范1.0，发现一处不合格扣0.2
	排水、排污管理通畅，无堵塞外溢现象。	3	合格3.0，发现一处堵塞或外溢扣0.5
	道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。	5	通畅、平整3.0，发现一处不通畅、不平整、积水扣0.5；路面井盖不影响通行2.0，发现井盖缺损或丢失扣0.5
	供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；水质符合卫生标准。	3	设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染1.0，发现一处不符合扣0.2；保障措施严格1.0，无措施或措施不严0；水质符合卫生标准1.0，不符合0
	供电、供水、电梯设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼梯灯等公共照明设备完好。	3	合格3.0，发现一处不合格扣0.5
四、保安、 消防、车辆管理24分	实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。	6	合格6.0，无24小时值班巡逻扣2.0，其它每发现一处不合格扣0.5
	危及人身安全处有明显标识和防范措施。	4	合格4.0，不合格一处扣1.0
	消防设备设施完好无损，可随时启用；消防通道畅通	4	合格3.0，每发现一处不合格规定扣0.5
	制定消防预案，组织消防演习，	4	合格2.0，不合格一处扣1.0
	机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记	4	制度完善2.0，基本完善1.0，不完善0；管理责任明确1.0，因管理责任造成车辆丢失扣1.0(管理单位公开承诺赔偿的不扣)；出入记录完整1.0，每发现一次出入无记录扣0.2。
	非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序	3	合格3.0，制度不全或不落实的扣1.0，乱停放每部车扣0.2
五、环境卫生管理20分	环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾房	3	合格3.0，每发现一处不符合扣0.5
	清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁	4	无专职清洁人员和责任范围的扣2.0，未实行标准化保洁的扣2.0
	垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀	3	每发现一处垃圾扣0.2，未达到垃圾日产日清的扣1.0，未定期进行消毒灭害扣1.0
	房屋共用部位共用设施设备无蚊害	2	合格2.0，每发现一处不合格扣0.5
	小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物	4	合格4.0，每发现一处不合格扣0.2
	房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，楼梯扶手、平台、公共玻璃窗等保持洁净	3	合格3.0，每发现一处不合格扣0.2

4.3商务要求

1、服务期限：三年，合同一年一签。

2、付款方式及付款时间: 采取银行转账方式，按月考核，按季支付，下一季度支付上一季度服务费（根据考核结果计算该季度服务费）的80%；剩余20%服务费待中标人完成收取该小区住户物业管理费的任务后，根据收取的完成程度按比例支付当季剩余服务费【实收该小区物业管理费/应收该小区物业管理费*20%服务费】。中标人须向采购人递交拨付作业服务费的票据。

3、验收办法：中标人与采购人应严格按照四川省财政厅《四川省政府采购项目需求论证和履约验收管理办法》（川财采〔2015〕32号）的要求进行验收。

★最高限价：本项目最高限价：2100000.00元/年，投标人投标报价高于最高限价的则其投标文件将按无效投标文件处理。

注：“★”条款和商务要求为本项目实质性要求，不允许负偏离，否则按无效投标文件处理。