江门市江海区惠泽园、蓬江区福泽园及润泽园保障房住宅小区物业管理服务项目-k8凯发天生赢家

 

一、项目基本情况

（一）惠泽园小区

1. 1、物业小区简介

江门市惠泽园住宅小区坐落于江门市江海区河南下沙 138 号地块（裕安花园及仁美里西侧），为封闭式保障性住房建设项目，地块四至范围：东：裕安花园及仁美里；南：汇嘉南湾小区；西：小内河渠；北：河南下沙 32 号住宅楼群。小区总用地面积 26622.1 平方米， 规划建设用地面积 20281 平方米。本项目的综合容积率 3.14；绿化率 46.5%，绿化面积约 9430 平方米。施设备有电梯 20 台，智能监控系统一套，消防系统一套。

2. 2、房屋情况

物业管理区域内共建房屋 10 幢，楼高 14-15 层，共有住宅 1088套，商铺 31 间，半地下式车库分五个区，总建筑面积 82652 平方米。其中：住宅建筑面积 60244.53 平方米，商铺建筑面积 3014.29 平方米，公建房建筑面积 978.6 平方米，公共架空层建筑面积 3241.4 平方米，地下车库建筑面积 15647.4 平方米，小车位 152 个，摩托车位1341 个。

（二）福泽园小区

1. 1、物业小区简介

江门市福泽园住宅小区坐落于江门市蓬江区星河花园南侧，为封闭式廉租住房和经济适用住房建设项目，地块四至范围：东：空置地； 南：空置地；西：星河路；北：星河花园。小区总用地面积 22988.6 平方米，规划建设用地面积 19298 平方米。本项目的综合容积率 2.71； 绿化率 34.9%；绿化面积约 4900 平方米。

2. 2、房屋情况

物业管理区域内共有房屋 11 幢，住房 880 套，建筑面积 50526.95平方米，非住宅面积 1030.87 平方米， 小车位 116 个，摩托车位 807个。设备设施有电梯 17 台， 智能监控系统一套，消防系统一套。

（三）润泽园保障房小区

1. 1、物业小区简介

（1）润泽园保障房小区，位于江门市里村大道西侧地块，为封闭式保障性住房建设项目，地块四至范围：东：里村大道，南：道路， 西：第一职业技术学校，北：帝豪尚品汇。建设用地 17973 平方米，总建筑面积 80994.91 平方米，其中住宅 1278 套，建筑面积 50146.65平方米，商铺建筑面积 2257.25 平方米。地下车库两层，建筑面积25945.45 平方米，小车位 674 个，摩托车位 629 个。架空层面积 942.52平方米，配套用房面积 821.35 平方米。社区服务用房 401.63 平方米。

设施设备有电梯 16 台，智能监控系统一套，消防系统一套。

2. （2）帝豪尚品汇广场 5 幢配建房，与润泽园保障房同属一个小区管理。建筑总面积：55 平方米，基底面积：372.77 平方米。其中住宅 68 套，建筑面积 4008.81 平方米，架空层建筑面积 98.55 平方米，配套用房面积 98.19 平方米。设施设备有电梯 2 台。

二、项目内容及要求

（一）物业管理服务内容

9. 1、物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备及场所的使用管理及维修养护；
10. 2、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的保洁服务；
11. 3、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；
12. 4、物业管理区域内的绿化养护和管理；
13. 5、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及管理；
14. 6、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；
15. 7、物业管理区域的日常安全巡查服务；
16. 8、物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的账务管理，物业档案资料的保管；
17. 9、物业管理区域内住户、使用人装饰装修的行为管理。

（二）物业管理服务要求

投标人按专业化管理的要求配置管理服务人员，提供优质物业管理服务，具体是：

1. 1、日常管理
   • 1.1  公共服务

• （1）对区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规的行为 ，应及时劝阻，报告主管部门和采购人。
• （1）建立 24 小时值班制度，设立服务电话，接受采购人和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。
• （3）在物业服务中心（管理处）悬挂（或张贴）资质证书（复印件）、项目负责人照片；公示物业服务标准、收费依据、收费标准。
• （4）管理服务人员统一佩戴标志，行为规范，服务主动、细致 、周到，用语文明。
• （5）公示 8 小时服务电话和 24 小时值班电话。
• （6）对住户基本信息、物业基础资料、维修保养记录、收费记录进行管理。为保证住户基本信息安全，防止买卖住户档案资料，物业服务企业应该建立科学有效的信息安全管理体系。
  • 1.2 制度建设
• （1）建立各项物业管理制度、各岗位工作标准，并制定具体落实措施和考核办法。
• （2）建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能立即实施。
• （3）建立并落实便民维修服务承诺制度，并有回访记录。
• （4）有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。
• （5）建立公用设施设备管理制度，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

• （6）建立公共秩序管理、环境卫生管理、安全防范管理、消防管理、车辆停放管理等制度。
  • 1.3 档案资料管理
• （1）档案资料齐全完整，合理分类，分类成册，管理完善，查阅方便；及时变更登记，账物相符。
• （2）建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的 运行、检查、保养、维修记录。
• （3）建立住户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便。
• （4）各项管理制度、各岗位工作标准等档案资料齐全成册。
  • 1.4  服务时限管理
• （1）建立报修、投诉台帐，报修服务、投诉 2 个工作日内处理和回复。
• （2）报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
• （3）接到求助、报警信号后，10 分钟内赶到现场进行处理。
• （4）小修工程 3 日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。

2. 2、房屋共用部位和共用设备设施的维护管理
   • 2.1 共用部位管理

• （1）每日不少于 1 次全面检查房屋共用部位的安全状况，做好检查记录，发现有危烂的，按要求组织维修。
• （2）每日不少 1 次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常，做好巡查记录，并及时维修养护。需要维修的 2 个工作日内完成。

• （3）维修工程造价在 200 元以下的维修养护工程由物业服务企业承担，200 元以上的修缮工程，由采购人负责承担。
  • 2.2  装饰装修管理
• （1）对承租户装修房屋的申报登记，并向采购人报告。
• （2）装修期间每日巡查装修施工安全情况。
• （3）室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，无安全隐患。

• 2.3 电梯管理

• （1）电梯按 24 小时运行，监督电梯运行状况，督促电梯维保单位按计划开展维保和审检工作。
• （2）轿厢内地面保持清洁，无水迹和异味，厢墙无灰尘和乱写 、贴现象，通风、照明良好。
• （3）电梯出现故障或发生电梯困人时，及时向维保单位或拯救部门求救，物业管理人员须在 10 分钟内到现场临时处理。
• （4）负责履行电梯“使用权者”的权利和义务，对电梯的日常使用管理及安全运行负第一责任。同时与采购人采购的维保企业签订有效三方电梯维护保养协议，做好电梯的日常使用管理工作。
  • 2.4 设施设备管理
• （1）共用设施设备运行、使用情况正常，无事故隐患，出现故障及时进行处理，不影响住户正常生活；排水、排污管道（化粪池） 通畅，无堵塞外溢现象。
• （2）检查、维修有记录，掌握设施设备完损状况。
• （3）路灯、楼道灯等公共照明设备完好。
• （4）设备房保持整洁、通风，无滴、漏和鼠害现象，机房环境符合设备要求。
• （5）电子防盗门每半年至少 1 次定期保养，保持安防监控、电子防盗门使用正常，门禁和楼宇对讲系统（非可视）每半年至少 1 次定期进行调试与保养，保证其 24 小时运行正常，门禁和对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。物业服务企业应该具有市级或以上公安部门颁发的安全技术防范相关证书，出现一般性故障及时修复，不能及时修复的应有相应解决措施，并做出限时承诺。

• 2.5 道路管理

• （1）道路通畅，井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。
• （2）小区主要道路交通标志齐全、规范。
• （3）道路和绿地无车辆乱停乱放现象。

• 2.6  消防安全管理

• （1）消防设施有明显标志，消防通道畅通；消防设施设备完好 ，可随时正常启用。
• （2）公共消防设施和器材、安全标志、疏散通道、应急灯、安全出口等设施符合相关规定，专人负责，每季不少于 1 次集中检查， 发现问题及时维修。
• （3）消防栓箱封闭管理，灭火器材完好，可正常使用，无积尘 ；每月不少 1 次检查。
• （4）每年要组织不少于一次对员工进行消防知识和技能培训， 提高防火自救能力。
• （5）消防控制室 24 小时有持证上岗人员值班。
  • 2.7 室外休闲设施

每周至少 1 次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用。

3. 3、秩序管理
   • 3.1 值班看守

小区监控室和主出入口 24 小时有人值班看守。对进出小区的人员实行出入证管理，访客和来访车辆进出和大件物品搬出实行登记。

• 3.2 巡查

每日不少于 1 次对小区进行全面巡查， 楼道、架空层和车库每 2 个小时巡逻 1 次，及时发现和处理不安全隐患。

• 3.3 交通车辆管理

• （1）各种车辆进出管理有序，无堵塞交通和乱停乱放现象。对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
• （2）对临时进入小区的机动车辆进行登记；按规定位置停放， 管理有序。
• （3）停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，照明、给排水、通风等系统正常运行，无易燃、易爆及危险物品存放，各类指示标识清晰。

4. 4、环境卫生管理

• （1）清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。
• （2）房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象，
• （3）生活垃圾做到每日清扫清运不少于 1 次，小区无明显垃圾、无堆积物、无卫生死角，目视地面干净。
• （4）每 2 周不少于 1 次擦抹楼内公共区域楼梯扶手、栏杆、窗台；窗户沟槽、玻璃内面、防火门、消防栓、指示牌每月不少于 1 次。公共设施无积尘。

• （5）每日不少于 1 次清扫大堂（一层候梯厅）；每周至少 1 次擦拭门厅玻璃。
• （6）每月至少 1 次清扫楼顶共用天台，有杂物应及时清扫。
• （7）每季至少 2 次清扫排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；排水畅通，无积水；地下管井堵塞及时疏通。
  • 4.2 电梯及电梯厅保洁标准

每周至少 1 次擦拭电梯轿箱墙面；每日至少 1 次清拖地面，有污迹及时清理。

• 4.3  停车场

• （1）按规定对车场闸口进行出入管理。
• （2）保证文明、礼貌地指挥车辆按规定停放。
• （3）确保车场车辆停放整齐有序。
• （4）每周至少 1 次清扫车库的纸屑和垃圾，地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无明显油迹；无异味、空气流通。
• （5）每年至少 1 次打开地下室、车库的集水坑和排水沟盖板， 彻底疏通冲刷。
  • 4.4  道路保洁标准
• （1）在雨天应及时对小区道路积水进行清扫，道路无积水现象。
• （2）每日至少 1 次清扫小区道路、公共活动空间等，目视干净、整洁；每半年至少 1 次清洁路灯、楼道灯。

• （3）每半年至少 1 次检查雨、污水井，并检查情况及时清掏。
  • 4.5 垃圾收集与处理标准
• （1）生活垃圾每天至少 1 次清运；保洁车外观整洁，清运垃圾不遗洒。
• （2）建筑垃圾，废旧家具定点堆放，定期清运；灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染。
• （3）合理设有垃圾收集点，垃圾桶、果皮箱周围地面散落垃圾不明显、无明显污迹。
  • 4.6 卫生消杀标准

按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划，每年至少进行1 次；投放药物事先有公告，投药点有明显标识。

• 4.7 绿化管理标准

• （1）每周至少 1 次清扫绿化带、草地上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾杂物，落叶较多季节增加清洁次数。
• （2）对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
• （3）每年至少 1 次进行施肥、补苗；发生病虫害及时喷药。
• （4）花卉长势较好；花木不缺水枯萎现象；缺株率在 20%以下。
• （5）每年至少 2 遍普修剪；成活率在 75％以上，生长正常；绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象。

5. 5、安全防范管理
   • 5.1 制定紧急事故处理预案，并始终处于紧急事故反应状态。
   • 5.2  对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。
   • 5.3  设有使用人求助与报警电话，24 小时有人值守，涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施。
   • 5.4  协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生。

• 5.5  对小区内围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护， 保持必要的照明。

（三）主要管理、服务人员配备要求

（三）主要管理、服务人员配备要求

部门	职位	人 数	工作内容	素质要求
项目经理 （负责人）		1	负责三个保障房小区物业管理的整体运作管控、迎接上级主管部 门检查和创优工作。	1.本科或以上学历； 2.具有人社部门颁发的一级注册消防工程师证书的优先。
经理助理		1	协助负责人负责物业管理的 整体运作、联络和协调，负责处理协 调员工劳动关系和居民矛盾、邻里纠纷及热线投诉。	1. 大专或以上学历； 2. 具有人社部门颁发的人力资源管理师一级和劳动关系协调员一级职业资格证书的优先。
综合文员		1	负责人资和档案（运行档案、物业原始资料和住户资料）管理、文案的制作及社区文化的策划。	1.大专或以上学历,全国计算机等级考试二级考试合格； 2.具有人社部门颁发的企业人力资源管理师三级证书的优先。
保安主管		1	负责三个保障房小区安全秩序、消防管理和车辆管理，配合政府部门对养犬、电动车、特殊人员进行管理。	1. 具有大专或以上学历； 2. 具有人社部门颁发的保安员二级或以上职业资格证书的优先。
安防主任		1	对三个保障房小区的安防和消防系统进行养护，对全体保安和义 务消防员进行培训，依照安全生产法和消防法，每半年组织一次全体消防演练。	1.大专或以上学历； 2.具有人社部门颁发的中级或以上建（构）筑物消防员（或消防设施操作员）职业资格证书的优先。
绿化主管		1	对三个保障房小区约 2万平米的绿化（含乔木、灌木、草坪、绿化设施）进行管理。	1.大专或以上学历； 2.具有人社部门颁发的园林绿化专业初级工程师或以上职称证书优先。

 

 

维修主管	1	负责三个保障房小区供配电、给排水、排污、防排烟、弱电系统及房屋本体和场地的维修养护。	1.持有安监部门颁发的高、低压电工和高处作业工特种作业操作证； 2.具有人社部门颁发的电工职业资格证书优先。
合计	7

（四）突发事件的应急要求

1. 1、有制度和预案。中标供应商对柴油、易燃或有毒清洁剂等危化品、对高空作业及高危场所已建立有效管理制度，已建立安全生产管理体系和完善的安全应急预案。
2. 2、具有应急队伍。当出现自然灾害、火灾等突发事件，物业管理企业必须积极主动而且专业地协助采购人处理突发事件，承诺在两小时内可额外调集不少于 40 名专业保安和保洁队伍进行现场支援，确保不发生重大安全生产事故。在处理特殊事件和紧急突发事故时，采购人对物业管理企业的人员有直接指挥权。中标供应商须提供承诺书。

三、商务要求

1. 1、以上采购需求为基本的技术需求，并无任何限制性，投标人应在上述基础上提供同等或更优的服务及符合法律法规的相关证明材料，以满足采购人的实际使用需要。
2. 2、投标人应当在招标公告上的时间、地点，需要到项目现场进行考察的，应事先与采购方联系，不许自行前往，需要费用时自理。投标人必须认真考察，对管理服务环境充分了解并对管理服务过程遇到的问题应有充分的预见，处理的办法及费用由投标人考虑投标报价内风险承包。
3. 3、投标人应当在投标文件中详细列出并提供相关证明本项目负责人和主要管理人员的学历、资格证书复印件和，以确保所派人员能胜任工作。
4. 4、投标人应当提供相关业绩合同复印件和项目业主对项目的评价（优秀或满意）复印件，以证明其物业管理服务经验和效果。（需提供合同证明材料）。

5. 5、投标人应当提供2017 年至2019 年的财务审计报告以证明其经营状况及履约能力。
6. 6、投标人应当建立有完善的质量、环境、职业健康、信息安全管理体系，以证明其在服务质量、环境管理、员工职业健康安全、住户信息安全和服务效果方面的管控能力。
7. 7、在中标后整个作业期间，中标供应商若发生人身伤亡、财物或其它损失，无论何种原因所致，与采购人和采购代理机构无关，由中标供应商负全责。

四、项目收费标准

（一）物业服务费标准

1. 1、住宅物业服务收费标准：最高限价每月 8 元/平方米。本标准未含楼宇电梯电费、楼梯照明电费。楼宇电梯电费、楼梯照明产生的电费，由各住户按楼层另行分摊；

2.   商铺物业服务收费标准：最高限价每月 0.64 元/平方米。

• 3、车库物业服务收费标准：最高按车位出租租金收入的 20%计算。小车位 200 元/月/个，摩托车位 25 元/月/个。即小车位物业服务费最高限价每月 40 元/个，摩托车位物业服务费最高限价每月 5 元/个。

4. 4、小区内的“电梯维保”和“年检费用”以及“维修费用”由采购人承担。
5. 5、福泽园第6 幢经济适用住房2 台电梯的“年检费用”、“维保费用”，由中标企业与该幢楼的业主协商解决；
6. 6、物业小区公共用电、用水，物业管理用房、门卫室、智能监控、地下车库、小区内道路路灯、消防系统、绿化等项目的用电、用水费用由物业管理公司支付。

（二）物业服务费的收取

1. 1、廉租房住户的物业服务费共分两部分，其中物业服务费 6 元/㎡/月部分和楼宇电梯电费、楼梯照明电费、分摊费用由物业服务企业直接向物业使用人（廉租房住户）收取；物业服务费超出 0.6 元/㎡/月的部分由物业服务企业向采购人收取。

2. 2、公租房住户（已入住）的物业服务费，按投标人中标价格收取， 楼宇电梯电费、楼梯照明电费分摊费用由物业服务企业向物业使用人直接收取；
3. 3、空置房屋、商铺的物业服务费，按中标价标准由服务企业向采购人收取。
4. 4、车位由采购人委托物业服务企业出租和管理，并按出租租金收入的中标价格支付物业管理费。

五、投标人资格要求

1. 1、投标人应当是符合《政府采购法》第二十二条规定的法人、自然人或其他组织。
2. 2、投标人须符合《保安服务管理条例》的相关规定，投标时在投标文件内提供由公安机关颁发的《保安服务许可证》复印件，或在投标文件中承诺合同生效之日起 30 日内提供《广东省自行招用保安员的单位备案回执》。
3. 3、投标人未被列入“信用中国”网站(creditchina.gov.cn)“记录失信被执行人或重大税收违法案件当事人名单或政府采购严重违法失信行为”记录名单；不处于中国政府采购网(www.ccgp.gov.cn)“政府采购严重违法失信行为信息记录”中的禁止参加政府采购活动期间。

4. 4、单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得同时参加本采购项目。
5. 5、本项目不接受联合体投标。

六、本项目的预算金额为人民币 196.5 万元。

七、投标折扣

1. 1、投标人所投报投标折扣应为人民币含税全包价,包含人工费、行政办公费、低值易耗品费、设备费、管理费、用品药品的购置费、培训费、合理利润、税金等一切费用。

2.  本次投标报价为投标折扣。投标人可以根据本单位的实际情况在0.01％～100.00％（含0.01％及00.00％）以内选择一个折扣。投标人通过精确计算后，报出折扣，折扣精确到小数点后两位（0.01%）。

投标人的投标折扣必须在规定范围内，否则按无效投标处理。 若评标委员会认为投标人的报价明显低于其他通过符合性审查投标人的报价，有可能影响产品质量或者不能诚信履约的，应当要求其在评标现场合理的时间内提供书面说明，必要时提交相关证明材料； 投标人不能证明其报价合理性的，评标委员会应当将其作为无效投标处理。

3. 2、采购人支付的费用的计算

（1）   廉租房住户的物业服务费（㎡/月）=住宅物业服务费（最高限价）×投标折扣-0.6 元；

• （2）空置房屋物业服务费（㎡/月）=住宅物业服务费（最高限价）×投标折扣；

• （3）空置商铺物业服务费（㎡/月）=商铺物业服务费（最高限价）×投标折扣；
• （4）车库物业服务费（个/月）=车位出租租金收入×20%×投标折扣。

住宅物业服务费（最高限价）、商铺物业服务费（最高限价）、车位出租租金收入在本项目的物业服务收费标准已作出规定。

八、服务地点：以合同为准。

九、服务期：36 个月，从合同生效之日起开始计算。

十、实质性内容:

本项目的实质性内容为投标折扣、服务期，投标人必须完全满足上述实质性内容的要求，如果有一项不满足，其投标将被拒绝。

十一、验收：

1. 1、验收标准：国家标准、招标文件和投标文件。
2. 2、验收合格后由中标供应商和采购人共同签字确认。
3. 十二、政府采购合同： 

1. 1、采购人和中标供应商应当在中标通知书发出之日起的 30 日内签订政府采购合同。
2. 2、采购合同经双方盖章后生效。
3. 3、政府采购合同应当一式多份，其中一份送政府采购监督管理部门备案，二份由采购代理机构归档。

十三、结算方式：

1. 1、资金性质：本项目预算总金额人民币 5 万元，经政府采购后确定的中标折扣为最终的合同折扣。采购人将根据资金性质规定划拨资金。
2. 2、结算方式：

物业服务费用的结算，按月结算，具体金额以每月实际结算为准。收到中标供应商提供的正式发票及车位租金收入后，在每月 15 日前结算支付上月的物业服务费用。

十四、其他

1. 1、投标人可以对本项目进行投报，但不得将项目中的内容拆散来投报。

2. 2、投标人由法定代表人、负责人或个人独资企业的投资人或经授权的投标文件签字人参加开标仪式，随时接受评标委员会的询问，并就有关问题予以正式解答。

注：“商务要求”中的内容有与“服务要求”中的内容不一致的， 以“服务要求”中的要求为准。