巢湖市滨湖景城西区小区物业管理服务-k8凯发天生赢家

序号

内容

说明与要求

1

付款方式

物业企业自筹和部分财政资金。

2

评审方法

综合评分法

3

服务期限

合同签订之日起暂定五年（合同一年一签；前一年合同履约完成后，经采购人考核合格后，方可续签下一年合同。）

4

投标保证金金额

人民币贰万元整

序号

内 容

服务要求

1

管理处设置

（1）小区内设置管理机构，配置简单办公设备，有固定的通讯联络方式。公示服务电话；管理人员每日巡查小区1次以上，发现问题及时处理。

（2）在管理处悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

2

管理人员和服务人员要求

（1）小区项目经理持证上岗，有2年以上物业管理工作经历。

（2）管理人员、专业操作人员按规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。

（3）管理人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明，服务主动热情。

（4）服务人员日最低配置标准：客服人员：1人/400户～500户；保洁人员：1人/10000㎡～12000㎡（建筑面积）；秩序维护员：3～4人/每门岗 1人/9000㎡～11000㎡（建筑面积）；绿化人员：1人/18000㎡～22000㎡（绿化面积）；维修人员：1人/400户～500户，10万平方米以下、高层住宅小区不得低于2人。总建筑面积超过50万㎡以上的住宅小区各岗位人员配置可乘以0.9系数。

3

服务时间

在小区管理机构每日不低于8小时提供业务接待；其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。

4

日常管理与服务

（1）制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施。

（2）建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。

（3）建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。

（4）建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。

（5）应用计算机管理物业资料。

（6）按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立装饰装修管理服务制度和档案。

受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项；装饰装修期间，每3日巡查1次现场，做好记录；业主或使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻，拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主委员会，并在小区内公示；装饰装修结束后，应进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理；装修垃圾及时清运。

（7）在物业共用部位显著位置公示16小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修半个小时内，其他报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；对业主或使用人提出的意见、建议、投拆在3个工作日内处理回复。

（8）设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。小区主出入口设有小区平面示意图。

（9）涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张帖通知，履行告知义务。

（10）按有关规定和合同约定规范管理，使用专项维修资金。

（11）做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。

（12）配合有关部门进行公益性宣传。

（13）按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。

（14）按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

（15）能提供2种以上特约服务（有偿）和2种以上便民（无偿）服务。

（16）专项服务委托管理。依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务；专项服务企业应具备相应资质，操作人员持有相应的职业资格证书；专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明；对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

（17）每年公开征集1次物业服务意见，实际入住问卷率60%以上，公示整改情况。

（18）对小区内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻、制止并报告有关行政主管部门及全体业主。

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公共区域卫生保洁服务

一、生活垃圾的收集、清运

（1）配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。

（2）生活垃圾实行分类收集。

（3）每2月清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。

（4）每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾收集场所，不得乱堆乱倒。

（5）保洁车外观整洁、摆放整齐。

二、物业共用部分清洁

（一）楼内

（1）每日清洁1次、每周清拖2次大堂地面；每周擦拭1次信报箱、大堂玻璃；每日巡视保洁1次。

（2）每月清洁3次楼内地面、楼梯，每月清拖1次；每月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、共用防盗门、消防栓、指示牌等公共设施；每日巡视保洁1次。

（二）电梯

每周擦拭2次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁1次。

（三）天台屋面

雨季前清扫1次楼顶天台、屋面。有天台、内天井的每月巡查2次。

（四）庭院

（1）每日清扫1次道路、两侧人行道；巡视保洁1次。

（2）每月清洁1次小区公共照明及设施设备；每半年清洁1次雨蓬、门头等。

（五）水景

（1）定期对水体投放药剂或进行其他处理。

（2）每月安排专人清洁1次水面；每年清洁1次水池池底。

三、有害生物防治

（1）配合相关部门进行有害生物防制。

（2）投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

四、雨雪天气

（1）雨后清洁。雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。

（2）扫雪铲冰。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。

五、卫生事件

发生公共卫生事件时，配合相关部门采取防治措施。

六、检查记录

每日抽查1次清洁质量，做好记录。

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公共秩序维护

（1）主要出入口有专人24小时执勤。

（2）对重点部位进行巡视检查并做好记录，6:00至22:00巡视2次、22:00至次日6:00巡视1次。

（3）维护道路使用和场地的正常秩序。

（4）小区应有火警、水警、警情应急预案，每年应组织不少于1次的应急预案演习。设有安防控制室的专业人员24小时值守；监控影像资料，应当留存7日备查。

（5）接到报警信号后，秩序维护人员应8-10分钟内赶到现场进行处理，并报告管理处与警方；接到住户紧急求助时，秩序维护人员应8-10分钟内赶到现场，采取相应措施

（6）对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

（7）记录与档案。各项工作记录完整有效；档案齐全。

7

停车管理

（1）建立停车管理制度。

（2）建立停车管理档案。

（3）定期存放车辆的，应签订停车服务协议。

（4）在显著位置公示停车须知。

（5）设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

（6）机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。

（7）定时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。

（8）停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。

（9）停车场地面每周清扫1次。

8

公共绿化养护

一、基本要求：（1）以绿为主、植物选景，小区绿地率30%以上，绿地基本无裸露。

（2）绿地保存率190%，乔灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率95%以上。

（3）有专业人员实施绿地养护管理或委托专业公司实施绿地管理。

二、草坪：每年普修二遍以上，切边整理一次以上。每年除草四遍以上，无明显杂草。干旱、高温季节基本保证有效供水。有积水应及时排除。发现病虫害及时灭杀。

三、树木：乔、灌木按规范修剪每年二遍以上；篱、球年剪三遍以上；地被、攀缘植物每年修剪、整理二次以上。

每年中耕除草四次以上，及时拔除杂草，控制大面积杂草发生；每年普施基肥一遍；和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次；有针对性及时灭治，年喷药不少于二次，控制大面积病虫害发生；发生倒伏及时扶正、加固。

四、垃圾处理

绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物及时处理清运。

五、树干涂白

  涂白时间一般在职11月上旬至12月中旬，小区内的树干涂白高度应保持一致。

六、检查记录

每半年检查植物生长情况1次，并对养护工作内容进行记录。

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共用部位及共用设施设备维修养护管理

一、综合管理

（1）建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。

（2）按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。

（3）每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。

（4）对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。

（5）特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。

（6）在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。

（7）设备机房。 每周巡视3次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物； 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、挡鼠板；在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况；设施设备标志、标牌齐全；在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书； 交接班记录齐全、完整。

二、共用部位

（一）房屋结构

（1）根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。

（2）每半年检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。

（3）对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。

（二）建筑部件

（1）每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。   

（2）每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（3）每半年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（4）每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。

（三）附属构筑物

（1）每2月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（2）每半年检查1次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，并有记录。每年检查6月至9月检查屋顶2次，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。各项工作应做好记录。

雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（3）每半年巡查1次大门、（铁栅栏）围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（4）每半年巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（5）每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

三、空调系统

（1）温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。

（2）每年检查1次管道、阀门并除锈。

（3）定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。

（4）每年清洗消毒1次新风机、表冷器、箱体、风机盘管滤网；每年清洗消毒1次空气处理机滤网等；每3年清洗消毒1次风管。

四、二次供水设备

（1）直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

（2）二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

（3）每周巡视3次水箱间、水泵房，做好巡视记录。

（4）有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

（5）每年对水泵润滑情况进行检查12次，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。

（6）每2年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

（7）水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

五、排水系统

（1）按照市排水管理机构的要求取得排水许可证。

（2）排水设施。每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。

（3）污水泵。每月巡视1次，每年养护1次。

（4）化粪池。定期检查化粪池，及时安排清掏。

六、公共照明和电气设备

（1）室内照明。每月巡检1-2次，一般故障即时修复，其他复杂故障7日内修复。

（2）室外照明。每月巡检1-2次，一般故障即时修复，其他复杂故障2周内修复。

（3）应急照明。每月巡检2次，故障即时修复。

（4）高压柜及高压线路。每月巡检2次高压柜；定期进行设备和线路的检测；做好记录。

（5）干式变压器。每周巡检2次，做好记录。

（6）油浸变压器。每周巡检2次，做好记录。

（7）低压柜。每月巡检1次；每年养护1次；每年检查1次电气安全；做好记录。

（8）低压配电箱和低压线路。每季度巡检1次；每年养护1次；做好记录。

（9）电动机。每月巡检1次运行中的电动机；每年养护1次；做好记录。

（10）控制柜。每月巡检1-2次；每年养护1次；做好记录。

（11）发电机。每季度试运行1次；做好记录。

（12）电气检测。每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；做好记录。

（13）变配电室。有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备。

七、安全防范系统

（1）对讲门口机。每季度检查2次按键、显示屏等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。

（2）网络控制箱。每年检查1次外观、接线，表面清洁1次，内部除尘1次。

（3）红外对射探测器。每年检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。

（4）图像采集设备。每月检查1次监视画面、录像功能；每月表面清洁1次；每年内部除尘1次。

（5）摄像机。每年检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。

（6）解码器。每年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。

（7）云台。每年检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。

（8）巡更点。每半年检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。

（9）读卡器。每半年检查键盘、防水，表面清洁1次。

八、电梯

（1）无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。

（2）设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。

（3）发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在20分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。

（4）每季度进行2次日常维修养护工作。

（5）设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。

（6）定期检查紧急报警装置。

（7）定期年检并取得合格证。

（8）轿厢内规范张帖年检合格证（有效期内）、乘梯安全须知。

九、水景

（1）启用前进行防渗漏检查。

（2）使用中每季度巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。

（3）设置必要的安全警示标志。

（4）水质符合卫生要求。

10

消防安全防范

一、综合管理

（1）落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；

（2）成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。

（3）发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

（4）每日防火巡查1-2次；每季度专项检查1-2次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

（5）每年对员工进行1次消防安全宣传教育。

二、消防设施设备维修养护

（一）火灾自动报警系统

（1）报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月机柜表面清洁1次，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。

（2）模块、探测器、手动报警装置

每年巡查1次模块、探测器、手动报警装置；每年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

（3）备用电源

每年备用电源充放电试验和表面除尘1次。

（二）消防广播系统

每月机柜表面清洁1次，每年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

（三）防排烟系统

每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

（四）防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次，电控箱表面清洁、内部除尘1次；每年防火门附件检查1次，转动部位上润滑油1次。

（五）水灭火系统

每年养护1次室外消火栓、室内消火栓养护1次，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每季度盘车1次，每年润滑检查1次，每年整体养护1次。

（六）灭火器

每年进行1次功能性检查。

区域名称

建筑面积

项目经理

管理人员

保安

保洁

绿化

维修

滨湖景城（西区）小区

20万平方米

1

2

21

17

9

3

总计

53人