香顺园物业管理方案-k8凯发天生赢家

一、物业管理项目概况

香顺园 

香顺园小区是顺驰集团开发的第一个项目，是顺驰投资集团于1997年8月建成的高档框轻结构住宅，并于1997年7月委托顺驰物业管理公司进行管理。小区地处电台道上，总建筑面积为11000平方米。小区内共有5个门，均为7楼到顶，其中1门和5门为一梯三户，其余均为一梯二户，小区总户数为84户。共有33个车位，可满足大部分业主的停车需求。小区水电双气配套齐全，并配有社区活动室：有健身房、棋牌室、乒乓球等设施供业主休闲娱乐。集中绿地，种植了多种花草树木。小区为可视对讲门铃，楼梯间铺花岗岩，不锈钢扶手，小区整体环境优雅、整洁、舒适。

 

顺园

顺园公寓是顺驰投资集团于1999年8月建成的中档砖混结构的小区。小区坐落在河西区黑牛城道与宾西路交口。总建筑面积15000平方米，共3幢楼，总户数为134户。，小区配套齐全，水电双气，并配有自行车棚，绿地停车场，可满足20个业主停放机动车。绿地面积为1800平方米，绿化率在36.5%，整体布局合理。汉白玉休息桌椅，精致雕塑点缀其间，给业主一种自然、舒适的生活环境。

 

二、物业管理项目现场平面图（见附表）

 

三、项目管理服务的整体构想

1、居住人群分析、项目现状分析：

香顺园小区现属于成熟小区，日常的管理工作处于较平稳状态。香顺园业主居住人群在素质、职业、学历、收入水平等方面均为中上等，业主整体居住层次普遍较高。顺园是一个中档的小区住宅，小区居住人群多为以工薪阶层为主。

 

2、管理设想及项目管理方向

1）、一拖n管理模式

香顺园两个小区针对管理面积过小的这种情况，我们采取一拖n的管理模式。“一拖n”即对管理人员实行工作统一安排、具体操作人员分头实施，人员高度统一，财务统一分支、分别核算的管理运作，“1拖n”使管理服务趋于规范化，使管理与维修、保洁、保安人员减低了人员的编制，在很大程度上减少了管理成本，缩减了日常的开支，尽量改善物业经费入不敷出的局面。在日常的管理工作中，如遇到紧急、合理调配，小区之间互相给予支持与合力，达成良好的团队合作精神，保证业主对物业服务的满意。

2）、个性化服务

小区物业根据不同业主提出的不同需求，提供不同的服务，充分体现出物业管理“挚诚务实、业主至上的”服务宗旨。将物业工作做到最小细节，让业主真正感觉到安全、舒适、整洁、便捷，力求营造出顺驰的“家文化”，从而树立良好的口碑，提升顺驰的品牌形象，推动业主重复购买、重复推荐，促进集团新项目的销售。

 

四、质量目标

公众代办性服务	服务项目
	代查水表、代收水费
	代收采暖费
	代办有线电视服务费
	代交电话费
	代收发书刊、报纸、信件
	代买电

公司通过年度的战略目标，在一定时期内按照质量目标对项目完成的情况以及员工的工作业绩、工作表现和工作能力进行全面、客观的评价。

（质量应达到的目标见附表）

 

五、物业管理服务项目分类

1、常规性公共服务（无偿）

除日常的维修服务，我们提出为业主公众代办性服务。

 

2、特约服务（有偿）

类别	服务项目	单位	价格（元）
维修服务                     维修服务	修木门	扇	10
	安装木门锁	套	10
	更换窗（门）纱	扇	5
	修理塑钢窗	扇	5
	修补水泥地面	平米	4
	更换菜盆、洗脸盆	个	20
	换反水弯	套	25
	换水龙头	个	5
	维修坐便器水箱	次	25
	维修浴盆	次	30
	疏通下管路	次	30
	维修电器开关、插座、灯口	次	5
	安装更换各类灯具	次	10
	安装、维修室内电气线路	米	4
	更换玻璃	块	10
	维修脱落瓷砖	块	10
	维修脱落地砖	块	10
	补抹水泥墙面	平米	5
保洁服务	家政服务		见附表

 

六、物业管理中心的组建

1、人员素质要求

1）、在人员素质上，我们要求员工首先具备敬业、爱岗、乐业、有主动服务意识、强烈的责任心，以及对工作的热情，有良好的全员意识和团队精神，面对困难和问题永不放弃的信心。

2）、为了确保服务的质量，我们建立专业化的队伍，管理人员上岗前经过严格的职业培训，实行持证上岗，竞争上岗。操作人员都持有相关的技术等级证书，并有多年丰富的工作经验。并且通过对k8凯发天生赢家的文化的宣贯，对企业核心价值观有认同感，让每个员工都能全身心的把工作的激情融入到实际工作中。为业主提供一种规范化、专业化的优质服务。

3）消防管理的主要内容2、人员配备（总计：16人）

3、物资整备

a.管理用房

香顺园物业管理用房（物业中心），员工用房（员工休息室、员工餐厅）总面积为120.93平方米。

顺园物业管理用房（物业中心），员工用房（员工休息室、员工餐厅）总面积为136平方米。

b/物业管理中心办公用品、工具及设施的配备。（见附表）

 

七、常规服务提供控制

1、日常接待工作

1）人员分工

由于小区小、采用一拖n的管理模式，管理人员只设置一人，负责接待、资料档案及收费的工作。

2）实施办法

接待处理的流程：

具体接待操作流程见《管理中心手册》中业主接待工作标准流程作业规程。

2、安全管理

1）保安人员分工

香顺园：

香顺园保安员共3人，每班一人，集站岗、坐岗、巡逻于一人。

顺园：

顺园保安员共4人，每班2人，站岗、坐岗、巡逻按照严格规定定时进行轮换。

2）安全管理内容

具体内容见〈〈保安手册〉〉

3）治安管理实施措施

具体实施措施见〈〈保安手册〉〉

具体内容及流程见〈〈保安手册〉〉中〈〈消防管理标准作业规程〉〉

5）车辆交通管理

具体内容及流程见〈〈保安手册〉〉中〈〈停车场管理标准作业规程〉〉

3、环境卫生

1）人员分工

香顺园：

香顺园保洁员共2人，其中一人为专职家政人员，另一人为清洁员，香顺园共有5个门，均由一个保洁员清洁。业主的生活垃圾实行袋装处理，业主将生活垃圾用袋装好后，放到指定地点，由保洁人员进行统一清理。

顺园：

顺园有保洁员2人，共有12个门，每人分别负责5个门、6个门，实行清洁区域责任制。

2）环境污染的防治

具体操作见〈〈保洁手册〉〉

4、各种配套设施、设备的全面管理，日常维修正常实施。

1）人员分工

香顺园维修员各一人，分别负责各小区的维修及各种配套设施、设备的全面管理。

2）实施办法

具体实施办法见〈〈维修手册〉〉

 

八、小区内紧急事件处理与控制程序

1、突发事件处理标准作业规程

见〈〈保安手册〉〉中〈〈突发事件处理标准作业规程〉〉

2、针对项目内各类非常规问题及安全类突发事件，制定有效的处理方案。

针对小区内紧急事件，保安人员定期对消防知识的培训，掌握初期火灾的扑救，拨打119的注意事项以及根据现场情况，如何作出快速反应及应对措施，如何使用灭火器的等相关知识并定期的进行消防演习，确保人员遇到突发事件有效的处理。

另外，加大小区内保安的巡逻密度和强度，对外来人员及车辆进行严格检查，对可疑人员加大询问、盘查力度，做好相关表格记录，将安全隐患杜绝在萌芽中。

 

九、特约服务质量控制程序（见附表）

 

十、顾客满意以及自我改进

为了保证业主100%的满意，我们在日常的工作中，将业主的满意看到第一位，真正把业主提出有利于工作的意见，进行采纳和落实。并且我们每半年都会以调查表的形式了解业主的需求，我们会针对调查表反应的一些问题及情况对小半年的工作进行相对的调整，将工作做得更加细致和周到，让业主真正体会到我们是在为他们问题、解决问题。以此来促进我们的工作并自我改进。

我们还通过每月的回访，及时了解业主的需求，以及需要解决的问题，及时反馈，及时解决。一方面可以将我们的工作更加细致化，另一方面还拉近了我们和业主之间的距离，从而更加有利于我们开展工作。

十一、物业费测算明细（见附表）